关于如何在澳大利亚各地提供经济适用住房资金的六课 2018-10-31 14:01:02

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一个合适的建筑融资模式是在澳大利亚提供更多经济适用住房所需的关键缺失因素除了陆克文政府下的短期计划外,我们已经看到几十年来不一致且分散的政策松散地针对增加经济适用住房这些都未能产生任何结果足够的新供应以满足突出的需求我们的最新研究着眼于澳大利亚各对比市场最近建成的大规模经济适用房项目我们检查了每个方案的成本,资金来源和结果然后我们开发了一个住房需求驱动模型来理解财务在全国各地不同的地方条件下开发经济适用房的资金要求了解更多:澳大利亚需要重新启动经济适用住房融资,而不是废弃它到目前为止,关键的绊脚石一直是来自租金收入的“资金缺口”低收入租户以及开发和维护的成本g优质住房英联邦财政部去年承认了这个问题在最需要负担得起的住房的城市地区,这个问题最为严重

经济适用住房评估工具(AHAT)使用户能够计算出经济有效的住房方式满足不同市场的特定需求这是一个灵活的交互式电子表格模型,具有创新功能:它使用户能够将住房需求作为项目和政策的驱动因素,而不是项目财务可行性驱动可以安置住房经济适用房开发最近相对稀少然而,我们的研究强调了所使用的各种和定制的资金安排尽管有这种多样性,但项目结果往往纯粹是由资金机会和限制因素驱动,而不是由确定的住房需求驱动

一个值得注意的限制因素是经济适用住房补贴框架的分散性质我们的案例研究项目产生了多样化的住房结果由于需要在逐个项目的基础上将来自多个来源的缺口资金“拼接”在一起,这可以被视为对经济适用住房提供的定制性质的无意识的积极影响

,缺乏政策一致性和适合目的的资金增加了开发过程的成本和复杂性暗示,这导致公共投资的结果不是最佳尽管提供商尽最大努力,但目前的方法并不是最有效的提供急需的经济适用房的方式阅读更多:经济适用房,指责政治和可能的政策解决方案我们将该模型应用于内部和外部大都市区和地区的典型住房开发方案通过这样做,我们确定了六个主要的资助课程为经济适用住房提供融资1)政府帮助获得土地是经济适用房开发的核心,并增强了长期住房项目可行性特别是在高压城市市场,非营利性住房开发商无法与私营部门竞争开发场地高昂的土地成本,特别是在经济适用房需求最为极端的内陆城市,可能使财务可行性几乎不可能获取场地和低成本土地是可行项目中最重要的两个组成部分2)政府股权投资为政府提供可行项目和净收益提供了相当大的潜力政府如何处理具有可负担住房开发潜力的公共土地的估值必须审查通常,即使在经济适用房是预期用途的情况下,政府通常坚持以“最高和最佳使用”为基础的土地出售价格

在这种情况下,最好将分配给公共土地的低于市场价值视为透明的补贴投入这意味着销售价格反映了发展的住房需求寻求满足这就是说,土地价值应该被定价为特定需求群体的经济适用房开发通过保留股权,政府可以将其投入作为一种投资来解释,随着土地价值升值,这种投资将随着时间的推移而增加3减少前期债务负担和降低财务成本对于长期项目可行性至关重要债务融资对项目的生命周期造成巨大的成本负担这最终通过租户租金支付 降低私人融资的成本和规模可能对项目可行性产生重大影响该分析强化了澳大利亚政府“债券集合”设施的理由,以降低经济适用房项目的融资成本但这必须与其他减少措施相结合前期债务阅读更多:政府担保开辟经济适用房投资高速公路4)满足住房需求的交付有助于实现整体社会和权属组合目标这也有助于通过交叉补贴提高项目可行性混合使用权和租户资料可以使负担得起的住房供应商能够生产更多样化的住房,满足各种需求混合使用权和混合用途发展产生的交叉补贴机会也可以提高项目的可行性通过改善供应商的财务状况,这有助于推进其长期目标增加经济适用房的存量,并提供w elcome灵活性,这使组织能够更好地管理不同市场和周期的开发风险5)规划奖金的经济效益是有限的包容性分区机制通过规划系统对开发商施加负担得起的住房义务这种方法可能提供一种保障经济适用房开发的方法大型城市更新或总体规划区域的场地然而,我们的研究表明,规划奖金允许增加住宅数量以换取更经济适用的住房对项目可行性几乎没有任何有益影响这是因为额外的住宅允许产生额外的土地和/或建筑成本但没有匹配的能力来偿还更大的债务但是,计划奖金可以作为交叉补贴方法的一部分,在这种情况下,它们可以支持项目的可行性,而不一定会产生任何额外的经济适用住房.6)增加规模营利性条款提供经济利益,帮助确保经济适用房的长期交付我们的分析支持将非公益性开发商(政府或非政府)的公共补贴作为目标,以最大限度地发挥长期社会效益投资于永久性经济适用房经济适用住房的社会红利可以持续到未来可比较的补贴在分配给私人所有者时不会被保留他们将寻求在某个阶段进行交易,将补贴资本化为私有化收益我们的案例研究分析和建模的结果突出了需要制定全面的资金和补贴安排,考虑到不同地点的不同成本这些安排也必须在全国范围内进行整合,以支持大规模的经济适用住房交付本研究重申了过去十年研究的共同发现:英联邦和州/地区政府都需要制定连贯一致的长期政策框架努力提供满足各方面需求的住房